大きな資産を築いてきた人は必ず通る道が不動産投資です。最初の一物件を買うまでは、怖くて仕方ないものです。
不動産投資において守るべきルール
資産を増やす為には、不動産投資はやるべきなのでしょうか。
まずリスクについての考え方ですが、リスクを取りたくない人には不動産投資はおすすめできません。リスクの定義は「危険性」ではなく、「変動幅」であり、リスクがあるから、リターンもあるわけです。
多少のリスクは取る覚悟が出来なければ不動産投資はすべきではないと思います。
次に大事なこととしては、リスクの範囲をしっかり見極めるだけ勉強をしたか、ということです。
基本的にリスクの範囲を見極め、そして最悪の事態(=賃料が入らない)になっても、ご自身の経済性や蓄えの中で余裕で耐えられることが最も大切な投資の前提です。
生活が苦しくなるような投資はおすすめできません。 そうなると、リスクの範囲を自信を持って把握するためには、
- マーケットがよく見えている身近な場所
- 価格の低減が緩やかな、もしくはアップサイドが狙えるそれなりに人気のRC造物件
- 借主がいなくてもローン返済に耐えられる高くても4,000万以下の物件
という条件が見えてきます。
昨今の不動産売買のマーケットだと物件価格が上がっていて、手残りはほとんどないのが実際のところではあります。
とはいえ、売却時には賃料で返済した負債返済額の分だけ自分のエクイティにかわっていて、数百万円から1,000万単位の貯金が実現できるのが不動産投資です。特にこれは価値が落ちにくいマンション投資に当てはまることです。
一棟物アパート投資はどうでしょうか。
価格も数千万円から1億を超えるものまであります。木造が多いため、出口の価値は土地の価値しか期待できないので、入り口でどれだけ安く買えるかがポイントになります。また、リスクとして、突然修繕費が発生することが挙げられます。 とは言え、複数の部屋があるので、いきなり収入がゼロになることはまず無いですし、マンション投資では一部屋で手残りがローン返済後で数万しか残りませんが、木造であれば10万超えも十分狙うことができます。
不労所得の不動産賃貸業だけで食べていこうと考えるなら、こちらのセグメントを狙うべきでしょう。
ただ、このセグメントは手間もかかります。サラリーマンを主の生き方として考える人にはあまり向かないかもしれません。
不動産投資の場合、基本的には買いましてどんどんポートフォリオを増やし、地理的リスクや空室リスクを分散させないと、リスクが高止まりして残ってしまいます。
また、不動産投資は出口の段階が最も大切な場面になるわけですが、長期で物件を持ち続ける覚悟が持てれば出口リスクもタイミングを見て売れば良いわけで、リスクコントロールは可能ともいえます。
浦安の中古物件はだいぶ価値が戻って来てはいますが、都内に比べるとその価値の割にはまだまだ割安だと思います。ベッドタウンのためか、東京都では無いからか、外資も入ってきません。
なので値段もおかしなバブルにはならず、まだまだ魅力的な中古物件も多いです。 浦安とは実に不思議で魅惑の不動産マーケットかもしれません。
マイホームは最高の不動産投資方法
そんな中でリスクの全くない不動産投資方法があります。
それは、自分の持ち家を買うことです。マイホームを買うということは、買った瞬間から借主がいる不動産投資ともいえます。
ローン返済した部分は自分の資産になりますし、超低金利で35年ローンが引けます。こんなに素晴らしい投資は他には絶対にあり得ません。
家を買うか悩んでいる方は、このような視点からも是非購入を検討されることをおすすめします。ただし、お値段は適切な価格で、というのは言わずもがなですので、マーケット価格はよくよく研究してみてくださいね。