マイホームを購入するのと賃貸で過ごすのでは、いったいどちらがお得なのでしょうか？
ローンを借りるというのは怖いことのように感じる方も多いですが、実は住宅ローンのような破格の金利で資金調達できる機会は、この世に他には絶対に見つからない最高のサービスなのです。
良く毎月の返済額と家賃を比較する論法がありますが、これは正確な比較ではありません。
ここでは、例えば浦安でマイホームを購入して15年住んでから売却した場合と、15年間借家生活をした場合を比較してシミュレーションしてみたいと思います。
例えば今回は75平米のエアーズガーデン新浦安に住むことを想定してシミュレーションしてみます。
エアーズガーデン新浦安に15年間賃貸で居住する場合のシミュレーション
まず家賃想定ですが、年々下がっていくとおもわれますので、15年間の平均としては月15万円くらいと推定されます。
これが15年分ですから、
15万円 x 12ヶ月 x 15年 = 2,700万円
となります。
これに加え、はじめに礼金2ヶ月、2年に一度1ヶ月の更新費がかかるので、9ヶ月分の105万円がかかります。
総額 2,700万円+105万円=2,805万円
以上が、賃貸で15年間を過ごした場合の総費用です。
次に新築で購入した場合のシミュレーションをしてみます。
エアーズガーデン新浦安を新築で購入して15年後に売却した場合
不動産を購入する時には、想定される毎月のキャッシュフローをしっかり計算しなければなりません。
毎月のキャッシュフローは、全てのキャッシュアウト、すなわち返済、利息、固定資産税、修繕積立金、管理組合費用を控除し、住宅ローン減税効果を足し戻す必要があります。
また購入時の諸費用と売却時の諸費用がかかります。
返済額は期間によって大きく変わるので、可能な限り長い期間で負債は調達すべきです。
借金は日本ではあまり好まれませんが、35年のローンを引っ張れるというの最高に恵まれた資金調達です。
借入金の期間は「期限の利益」とも呼ばれており、借り手のベネフィットなので、マイホーム購入時には迷わず35年のローンを組みましょう。また住宅以外にも養育費などの資金ニーズがある場合は可能な限りたくさん住宅ローンで借りましょう。
後で住宅ローン以外でローンを組めば、金利は5倍、期間は5〜10年程度になってしまいます。
頭金の支払い額は長い目で見て検討する必要があります。
また、今回のシミュレーションでは新築エアーズガーデン新浦安としましたが、優良な中古物件は本当に流れ物であるため、即日意思決定するくらいでないと、浦安内では良い物件には巡り会うことができません。
物件と出会ったら、キャッシュフローのイメージをすぐに算出し、それで指値ができる体制、準備を常に整えておかと良いでしょう。
さてエアーズガーデン新浦安のシミュレーションですが、まずは購入費用のローンです。
購入価格は5,000万円としましょう。
そのうち、今回は90%=4,500万円をローンで調達することにします。
金利は0.9%、期間は35年引けたとすると、
毎月の返済額=124,942円
15年間のローン返済額=12.5万円 x 12ヶ月 x 15年 = 2,250万円
また購入時の諸費用として物件価格の約5%かかるとして250万円をみておきましょう。
購入時頭金500万円+諸費用 250万円 = 750万円
これに加え時間とともに値上がりする修繕積立金と管理費の合計額は15年間平均でいうとおそらく月々30,000円くらいとなるでしょう。これに固定資産税が月1万円程度かかる為、15年間では、
4万円 x 12ヶ月 x 15年 = 720万円
となります。
一方で住宅ローン減税があります。長期優良住宅のため、毎年の残高の1％が10年間控除されます。
総額を計算すると
住宅ローン減税効果=391万円
が還付されます。
以上をまとめると、購入した場合には
総額=2250+750+720-391=3,329万円
が総費用となります。こうしてみると賃貸の方が良いようにも思えますが、そうではありません。
最後売却時の効果が残っています。
築15年のマンションの平均単価をどうみるかなよりますが、東野のレクセルガーデン新浦安を参考にしてみましょう。
レクセルガーデン新浦安(東野)の成約事例
過去の制約事例からみると築15年では平米50万円くらいをみておけば良さそうです。
すると
売却時価格=50万円x75平米=3,750万円
となり、ここから売却時の手数料とローン残高が引かれます。
手数料は4％とすると、3,750万円x4%=150万円としましょう。ローン残高は15年後では2,743万円です。
したがって売却時の利益は
3750-150-2,743=857万円
となります。
以上を踏まえると、購入時の15年間の支出は、
3,329 ー 857 = 2,472万円
となり、賃貸で生活をした場合に比べて、購入の場合は300万円近くのメリットが出てくることになります。
まとめ
以上の通り、マイホームはやはり買ったほうがお得になることは事実のようです。
一方で、賃貸の場合はすぐに家を借り換えることができたり、借金は負わないため、急な経済事情の変化には対応しやすいというメリットもあります。
また、ローンを90％組めるケースとそうでないケースも正直あります。そうなると頭金で数百万円用意する必要があります。
300万円を15年で割ると20万円/年程度ですから、そのくらいのお金で縛られるよりは賃貸で自由な方が良いという考え方もあります。
一方で、マンションの価値は便利な場所になればなるほど、価値を維持するまたは増加させます。
日の出地区のシーガーデンやセレナビータの価格は以下の通り分譲価格を10％単位で上回っています。
セレナビータの成約事例
シーガーデン新浦安の成約事例
こうしてみると、良い物件であれば絶対に買った方が良いということになります。
また、新築ではなく、浦安の中でも価値を保ちやすいエリアにおいて、中古物件を探すこともひとつの方法かもしれませんね。
