浦安市明海にスターツ社による大型分譲マンション及び戸建が建設、販売されています。
クオン新浦安マンションについてはすでに入居も始まり、現地での内覧も可能となっているようです。
低価格帯の物件はほぼ完売で、高価格層の物件を来年をいっぱいで販売していく計画かと思います。
そのマンションの横で、「クオンガーデン」ブランドにて戸建が分譲されます。
来年3月には入居可能ということで、このクオンガーデンの販売価格について今回は考察したいと思います。
クオンガーデンとは
クオンガーデンとはスターツ社の最近打ち出している戸建ブランドです。
現在は北総線沿線にてクオンガーデン八千代緑が丘が販売されています。
(出所:スターツ社クオンガーデン八千代緑が丘HP)
電線があるのはもったいないですが、綺麗な街並みです。
こちらの街区は約50戸となっており、調和のとれた街並みとなっています。
西洋風の落ち着いた風景ですね。
新浦安も同時開発になるので、街並みを大切に仕上げてくるでしょう。
そんなクオンガーデン八千代緑が丘ですが、すぐ隣の敷地にはトヨタホームの「美しの丘」が新築分譲されています。
この２つの物件価格から、クオンガーデン新浦安の価格帯を予想してみたいと思います。
八千代におけるクオンガーデンとトヨタホームの値段比較
上記の分譲地における価格を比較し、そこから新浦安のクオンガーデンの価格を推測してみたいと思います。
上記の分譲地はすぐに隣接する街区なので土地の価格は同程度と仮定します。
トヨタホームは土地約150平米、建物116平米の物件で4,480万円となっています。
一方クオンガーデンは土地152平米、建物114平米で約5,160万円となっています。
同街区の路線価は以下の通りで、ここから類推する土地代はおよそ1,900万円程度かと思います。
すると各社の建物価格は以下の通りとなります。
クオンガーデン=5,160ー1,900=3,260万円
トヨタホーム=4,480ー1,900=2580万円
平米単価に直すと
クオンガーデン=28.6万円／m2
トヨタホーム=22.2万円／m2
となります。
これを元に、新浦安でもクオンガーデンは、トヨタホームの約1.28倍の平米単価であると仮定します。
新浦安のトヨタホーム価格からの類推
以上を元に新浦安の価格を予想してみたいと思います。
近隣の競合物件であるアイルズの価格と比較してみましょう。
アイルズで現在販売中のトヨタホームの物件価格は以下の通りとなっています。
土地165平米、建物135平米で8,290万円となっています。
土地代については、当該地区は競争入札となっており、路線価等も勘案すると土地代は4,500万円程度ではないかと推測されます。
すると建物価格は3,790万円程度となり、平米単価は28万円/m2となります。
以上を踏まえると、クオンガーデンの平米単価は、
28万円 x 1.28 =35.8万円
と予想します。
クオンガーデン新浦安の価格を大予想！
以上のデータを元にクオンガーデン新浦安の価格を推測します。
まず建物ですが、おそらく固定資産税が切り上がらない120m2が１つの目安になると思います。また、クオン新浦安のマンションの最大面積も120m2なので、戸建をあまり広くしすぎるとマンション側が売れなくなりますので、そこまで大きな物件は戦略的に初期には作らないと予想します。
120m2ですと、建物の価格は
120m2 x 35.8万円 = 4300万円
となります。
また土地の価格は、仕入れ値や地盤改良で高くついたとはいえ、やはりマーケット価格が１つの目安になるでしょう。
路線価は外周道路でアイルズの1.125倍となっており、それとアイルズの土地代予想から、
4500万円 x 1.125 = 5060万円
と予想します。
以上を足しこむと、出来上がりの販売価格は
5,060+4,300=9,360万円〜
となります。
実際には130平米〜150平米くらいの物件も販売されまると思いますがそうなると1億円を超えてくるものと思われます。
なかなか良いお値段ですが、価格的にはアイルズとはガチンコの価格帯となる予想です。
駅近の和風テイストのクオンガーデンを取るか・・
オーシャンビューのハワイ風のアイルズを取るか・・
消費者の好みは分かれそうです。
来年の販売動向は興味深いものがあります。マーケットもなかなか厳しそうな予感がある中で、両者はどのような戦い方をするのでしょうか。
さらになく来年からは三菱地所も新浦安新築バトルに参入します。
2019年はまるで新浦安・不動産三国志の年になりそうですね。
