スルガ銀行問題やシノケン二重契約疑惑が世間を騒がせています。

しかし、一連の報道の論調には違和感を感じる人も少なくはないのではないでしょうか。

 

違和感①そもそもスマートデイズ(SD)シェアハウス購入者は被害者なのか？

たしかに銀行に対して、あるはずもない預金やウソのキャッシュフロー計画を見せて預金を引っ張ろうとすることは詐欺行為であり、犯罪です。

しかし、業者主導とは言え、投資家自身もその流れに則ってファイナンスが進んでいることは契約を見れば分かるわけで、「知らなかった」というのは理由にならないように思います。

サブリース案件なんて、まともに不動産投資をしている人間ならむしろ警戒してみるものです。

重要事項説明に加え、クーリングオフ制度もあり、保護仕組みは何重にも張り巡らされています。

サブリース案件を検討する時はむしろコントロールできないサブリースは解約して、直接契約にしないと買わない、と伝えることも多々あり、呑まない場合には売買を止めることもあります。

大きな金額の投資ですから、それだけ自分で調べて研究して納得してから不動産には投資をするのが普通でしょう。

当たり前の原則として、投資は「余剰資金で、自己責任で、自らの意思で行う」ものです。

銀行からの低金利調達はLBO効果で利回りを爆発的に高めてくれます。とても心強い投資の武器です。

従って、本来は貸してもらえないことの方が問題であって、貸してくれた銀行には、投資家としてはむしろ感謝をするほどです。

何も調べもしないで後で、借金を帳消しにしろという主張は、甘すぎる理屈のように思います。

マーケット価値のフェアバリューを計算するのは当たり前ですが投資家自身です。それを怠った責任を人のせいにするというのは、資本主義の大原則を壊しかねない危険な行いにも見えます。

ただ、顧客を騙すような形になった売主であるSD社を、オーナーが訴えるというのはあり得るでしょう。矛先は銀行ではなく、むしろ悪質な不動産業者に向かうべきではないでしょうか。

 

②シノケンの二重契約疑惑について

銀行は基本的には借り手の収入クレジットを見て融資を実施します。

例えば4000万の物件を買うときに、担保価値及び年収から算出した予算枠が3300万の場合、銀行は目の前で700万円以上の資産があることの証明を求めてきます。それによりフルローンを出せる判断になるわけです。

一棟購入の際の借り入れをする時には、目の前でネットバンキングにログインして、残高を確認するのが普通です。

しかし金融資産がない場合に、悪徳業者は悪知恵を働かせます。これが一時的に金を貸して、見せ金を作るという行為です。

また、銀行は原則不動産金額までしかローンを出しません。諸費用は100万単位でかかるのです。

これを回避するのが、値引きのサイドレターです。

不動産投資において100%超のローン(オーバーローンといいます)を引くために、値引きサイドレターを用意する手法があることは誰もが知っていますし、少なくない投資家が使ったことのある手法ではないでしょうか。

シノケンが行っていたと報道されているのはまさにこの事例かと思います。

これが銀行に正確に連絡されていて、銀行了解のもとオーバーローンが行われているならば、問題ありませんが、論点となるのはちゃんと全てのサイドレターが報告が行っていたか？ということです。

もし連絡がないケースがあるとすると、それは問題になりえます。シノケンのIR説明では「必要に応じて連絡」という些か歯切れの悪い内容となっていますが、判断が難しいところです。

いま報道されているサイドレター手法の存在は、不動産投資に関わる人間ならばみんなずっと前から知っている有名な話です。

不動産投資は、少しお金に余裕の出た人間の道楽です。それを社会で守るは必要はなく、突き詰めるとあくまで自己責任ではないかと感じるこの頃です。