イトーヨーカドー跡地を購入したスターツ。かなりの高値で購入したことからそれなりの利回りで回す必要があります。

 

スターツ社によるイトーヨーカドー跡地の開発の可能性について検証してみました。



まずはスターツ社による近隣地域での複合施設の開発実例と地域の活性化への貢献事例について見てみましょう。

篠崎ツインプレイスの開発

『篠崎ツインプレイス』は、江戸川区が区画整理と並行して民活手法を活用し誕生しました。

以下スターツ社のHPより。

篠崎ツインプレイス開発方針をご紹介します。

2008年5月に竣工。江戸川区により選定されたスターツグループが、単なる居住用不動産を建設しただけではなく、文化施設なども建設、さらには完成後の運営も行うことが新しい特徴となっています。

駅に近い立地であることから、賑わいの創出と都市機能の充実を図るため、都営新宿線篠崎駅改札へ出入り口を当施設に新設し、駐輪場・図書館・江戸川総合人生大学などの公益施設の 整備と、商業施設、共同住宅(分譲・賃貸)を建設しました。

事業に当たっては、「江戸川区/東京都交通局/民間地権者」の三者が共同で地主となり、 定期借地権(70年間)を設定。民活手法により選定されたスターツグループが中心となり設立した特別目的会社(SPC=篠崎駅西口公益複合施設(株))が建設を担いました。

3階部分にある『篠崎文化プラザ』は、1階から吹き抜け空間をつくり、商業施設の賑いを 誘導。蔵書数6万冊の図書館と、展示ギャラリーや地域の伝統文化を普及・啓蒙する「伝統工 芸カフェ」も備え、江戸川総合人生大学の拠点となります。

図書館は「大人のための図書館」 を標榜し、通勤・通学時に利用しやすいよう夜21時30分まで開館しています。

地下1・2階の駐輪場は2800台を収容し、地下2階部分で都営新宿線篠崎駅の改札口との連絡通路も開通させました。2棟の3階部分をブリッジで連結し、プロムナードとして整備しています。

出所:スターツ社HP

もしこんな大規模な建物ができれば、地域は活性化しそうです。

この篠崎の建物の土地よりもイトーヨーカドー跡地の方が広い土地です。



今後の検証ポイント

今回は購入価格が140億円超であり。さらにここに建物解体費用が加わります。

高洲では似たような3.8ヘクタールの広さのラグビー場用地がたった38億円です。

また三菱地所は三箇所あわせて8.2ヘクタールを100億円で購入しています。

用途地域が違うので一概に比較はできませんが、なかなかのお値段で購入しています。

そうなるとディベロッパーとしては利潤を得るために一番利益率の高い開発を行うはずです。

今の不動産市況では、一番キャップレートが高いのはホテル、その次にオフィス、そして一番低いのがレジと言われています。

そうなると、近くのホテルエミオンとも連携した形でもう1つのエミオンを作る可能性は十分にありえるでしょう。

1階はスーパーで、二階は商業施設、3〜20階はホテルにする可能性ももしかしたらあるかもしれません。

例えば札幌ではスターツはホテルも含めた複合施設の開発に現在参加しています。

8月初旬頃にスターツ社から正式発表があるでしょう。じっくりと新しい情報を検証して行きたいと思います。

スターツ社は浦安市に対しては多くの投資を頂いています。スターツ社のホテルのクオリティも高く、市民の憩いの場にもなっています。今回のイトーヨーカドーの再開にも協力してくださいました。

このイトーヨーカドー跡地再開発にも、スターツさんは、この地域のために人肌脱いでくださるのではないでしょうか。