浦安の不動産マーケット推移

今回は、浦安の不動産価値について考えてみます。天才投資家ウォーレンバフェットは適切な価値が反映されていない割安の資産に着目します。

バフェットさんのバリュー投資についてはこちらを参考「資産を増やすための重要な考え方」

もしこのバリュー投資の観点で浦安の不動産マーケットを見たらどう評価するのでしょう。

 

浦安エリアではすでにリーマン前の水準を超え、価値純増のサイクルに入っています。

この浦安という不動産マーケットは、強い底力がある街として、とても興味をもって日々検証をしています。

例えば１つの事例として、鹿島建設によって造られた構造は非常に頑丈でありつつ、無駄なフリルがなくてもランニングコストがお手頃な物件として、ベイシティ新浦安があります。

ベイシティ新浦安は鹿島建設の強固堅牢な建築物で、当然震災でも建物には影響は皆無。その上で長期修繕でさらに震災対策は強化されました。

それでいて保守管理費が周りの物件の半額なので、適切な値段で出た中古物件は、すぐに売れてなくなります。瞬間蒸発マンションとも言われています。

築15年程で中古で買うには、値段が落ちきってこれ以上下がりにくい年数、ゴールデンエイジの物件です。

その証拠に同じ施工、シリーズのベイシティ浦安がすぐ近くにありますが、ベイシティ浦安もベイシティ新浦安よりも10年程古いのですが、ベイシティ新浦安と値段はさほど変わりません。

さらに、最近は半年前に比べて10％くらい中古価格が値上がりしています。

セレナビータについては、新築分譲時に比べて約2割の上乗せで中古取引がなされています。

中町や元町の築浅マンションについては、駅から遠いにもかかわらず、それなりの値段で取引され、最近ではまた上昇傾向に転じています。

街も明らかに強くなり美しくなって蘇った浦安

震災直後は生活の不便はありましたが、死傷者もゼロで、復興も数年で完了し、今では震災前よりも災害に強く、街並みも作り直したのでより綺麗になっています。震災の経験から地域内の横連携や防災意識も高まり、ソフト面での災害対策も以前よりも強化されたように思います。

こう考えて見ると、新浦安の価値は、本来の価値に対して風評によるディスカウントがまだ含まれている可能性があり、バリュー投資的観点から見るとまだ割安とも言えるかもしれません。

先にもお伝えした通り新浦安エリアでの築15年以下のマンションは値上がり傾向となっており、セレナビータというマンションは、分譲価格の20％超で中古が売買されています。普通はこういう資産価値上昇は駅近の都内山手線内物件にしか見られないのですが、本当に興味深いエリアです。

豊洲と新浦安の比較

アイルズについても、震災後すぐの販売開始当時は6500〜6800万が最多価格帯でした。

しかしパーム1期1次は9800万台が最多価格帯で、平均的に8000万台後半にまで値上がりしています。数百万円のコストがかかる太陽光発電が除かれているのに、値段は上がっているのです。

比較としてよく近隣の豊洲の名前が上がります。豊洲も確かに便利で価格は上昇していますが、実体需要がなく価格が上昇し過ぎているように見受けられます。中国はじめとした海外マネーが入って来ると、価格の急上昇や、民泊問題などが発生するため、手を出したい物件にはあまり見えません。

オリンピック特需が終わり、周りの新築が安く作れるようになった時、また、オリンピック村の跡地が大量販売開始された時には、豊洲はすぐ近くにある地理的要因として、地区内供給の多さからその価値がガタッと来るリスクは意識しておくべきでしょう。

一方で新浦安はもう新造する土地がないため、すでに発表されているわずかな新築を残して新しい供給はありません。

需給の観点からもリスクは限定的です。ただし高洲は三菱地所の大規模開発が控えている点に留意が必要です。

東京駅から電車でわずか16分のリゾートタウン浦安。不動産価値という観点でも浦安はとても興味深い街です。