不動産には法定耐用年数と言うものが定められており、アイルズのような木造建築ですとその期間は22年です。つまり22年後には価値がゼロになると考えられているわけです。
高いお金を出して自宅物件を買って、たった22年後には価値がないとなると、なんだかやり切れません。
果たして本当のところの中古住宅の耐久力や資産価値はどうなるのかについて、あらためて検証したいと思います。
住宅の耐久能力データ
築30年超える中古マンションの取引が年々増加しています。新浦安駅前でもリノベした古い物件がかなりの金額で取引されています。
毎年いくつものマンションが完成し、ストックとして蓄積されていきますから、築年数の古い物件の取引が増えるのは当然といえば当然です。しかし、単に量が増えているだけでなく、購入する人も広い選択肢を持つことになりました。
その一方で、築30年のマンションに「あと何年くらい積み続けられるのか？」「マンションの寿命はどのくらい？」といった疑問がでてきます。
日本の住宅の平均寿命は 30年程度といわれてきました。しかし、実際にはこの30年という数字は、構造や種類を問わず、ある期間に取り壊された住宅の、その時点での築年数の単純平均です。
それらのほとんどは建物の「寿命」で取り壊されたわけではありません。壊される理由は新しい家好きの日本人なので、住み替えが多く発生しているからと言うのが真実のようです。
大学研究者による推計では、一戸建て（木造)が58年、マンション（RC＝鉄筋コンクリート造の共同住宅）が60年となっています。一戸建てとマンションにあまり差がないのは意外ですが、最近はこれよりさらに伸びています。
(出所: 早稲田大学 小松教授「建築寿命に関する研究、2011年)」
一戸建てもマンションも10数年間で15年以上も長寿になっています。築30年の物件でもRCならあと40年以上は余裕で生活できます。
住宅の平均寿命が伸びている理由は、使われている材料のレベルアップや施工技術の進歩が挙げられます。
たとえば、マンションの主要構造部である鉄筋コンクリートの耐用年数は、90年代頃までは60年といわれていました。
しかし2000年頃に大きな技術的なイノベーションがありました。
「100年コンクリート」という用語が新築マンションに使われるようになり、「200年住宅」という言葉も登場しており、その寿命は飛躍的に伸びています。
中古物件の資産価値
日本の不動産市場では、確かに新築から1日でも住むとその価値は減ると言われています。
しかし、ある一定の水準からはほとんど落ちなくなるのです。
例えばエアーズガーデンのようや70平米以下くらいの新築マンションにシニア層がなぜ最近引っ越ししているのか。それはここに理由があります。
それまで住んでいた住宅が思いのほか、高い金額で売却できるとわかり、買い替える人が少なくないのです。高齢者が新たにローンを抱えるのは大変です。しかし、大きな出費をしないで住み替えられるのなら、思い切った選択も可能です。
そして、この中古の家が高く売れた理由は、まだまだ住める長寿命住宅だったからです。また売らなくても家を人に貸して、その費用で南国に移住なんて選択もあります。
まだまだ耐久性のある建物なら、それなりの売却価格または賃料収入になるはずです。
マレーシアではMM2H(マレーシア マイ セカンド ホーム)と銘打って、老後の生活をマレーシアで住みたいシニアを海外から集めています。新築で市内のプール、ジム付き200平米の住宅が5000万円で買えてしまいます。
借りるのであれば都心の一等地の300平米なのにのマンションの家賃がたったの20万円です。急激な発展を見せていますが、まだまだ物価はとても安い国です。
英語さえできれば、間違いなく素晴らしい選択肢の１つとなるでしょう。
そのためにもしっかりと老後に向けて資産形成をしていくことは極めて重要と言えます。
安く作った住宅は残念ながら使っている素材もそれなりで、文字通り30年ほどしか持たないケースがありますので、将来の様々なオプションを持つと言う観点からは家にはしっかりお金をかけて頑丈に作っておくべきとも言えるのではないでしょうか。
アイルズの60年保証
例えばアイルズでは最先端の素材と技術で60年間の保証が付いています(トヨタホーム)。ただし、これも適切なメンテナンスを継続は必要です。
出所: トヨタホームHP
最初の10年くらいはお金はかかりませんが、10年すぎたあたりからはマンションの修繕費くらいの予算は見ておいた方が良いかもしれません。
また定期的にリフォームをして気持ちを新たに、新しい生活を楽しみつつ、資産価値を上げていくと言う考えかたもこれからの日本の不動産では重要です。
メンテナンスとリフォームによる価値向上、それを継続することが家の資産価値をさらに高め、老後の安心へと繋がるはずです。
海外では戸建てでも買値よりも高く売れるケースがほとんどです。日本もそのように今後なっていくことは必至だと思います。
少なくともアイルズの建築物は、建売時では不動産マーケットにおいては最高ランクの上物ですので、資産価値と言う観点からは、適切な維持管理を前提として、将来の資産形成のために検討すべき物件の１つであると言えるでしょう。
